Полный переход на проектное финансирование и использование эскроу-счетов произойдет не менее чем через пять лет. Такое мнение высказал Александр Моор газете «Коммерсантъ».
«Правительство утвердило критерии, при соответствии которым проекты могут достраиваться без перехода на проектное финансирование – по оценкам властей, «по-старому» будут завершаться 95% текущих проектов. Таким образом Правительство продлило рынку переходный период, и еще 2-3 года застройщики будут привыкать и подстраиваться. За это время практика покажет все недочеты и пробелы законодательства. Новый механизм рассчитан на эффективное взаимодействие всех сторон процесса, поэтому конечно недостатки всплывут и потребуется корректировка, на это уйдет еще пара лет. Думаю, система заработает стабильно и уверенно не менее, чем через пять лет», — сказал Моор.
Преимущества и недостатки проектного финансирования
Преимущества нового механизма в том, что он защищает деньги граждан, гарантирует отсутствие новых обманутых дольщиков. Кроме того, его разработали с намерением сделать рынок более прозрачным, лишив застройщиков возможности перебрасывать деньги с объекта на объект — средства выделяются строго под строительство конкретного объекта, и их расход жестко контролируется.
Недостатки происходят из того, что система работает пока лишь на бумаге, ни один участник, ни одна сторона пока не прошли этот путь в реальности. Не было пилотных проектов, не разработаны необходимые инструменты, не обкатано взаимодействие. Карта местности всегда сильно отличается от настоящего рельефа, и сюрпризы неизбежны.
Рост цен на жилье
Переход на новую систему финансирования жилищного строительства уже вызвал немалое волнение на рынке недвижимости и, как следствие, скачок цен на квадратные метры в начале года. И чем ближе 1 июля 2019 года, тем рост заметнее. Особенно ярким примером является рынок столичных новостроек. При этом покупатели заметно чаще отдают предпочтение объектам в максимальной степени готовности, домам же на стадии котлована все сложнее собрать средства. Параллельно повышается спрос и на вторичку.
Неуверенность покупателей в стабильности рынка — вполне оправданная — и ожидание подорожания заставляет их идти к крупным компаниям, где цены еще выше. Все это еще больше стимулируем рост цен. По самым скромным прогнозам, рост составит не менее 30%.
Новый виток строительного кризиса прогнозируют в 2020-2021 годы, когда стройка старых объектов будет завершена, а новые будут строиться по еще неустойчивым новым правилам. Высокая степень турбулентности будет сохраняться ближайшие 2-3 года, пока рынок полностью не перестроится и не отладит новые механизмы. Все это не может не сказаться на ценах.
Передел рынка
Сегодня даже правительство признает, что порядка 30% застройщиков вряд ли переживут переходный период. По мнению самих девелоперов, с рынка будут вынуждены уйти гораздо больше компаний.
При новой системе ключевым игроком, решающим, «кому жить, а кому умереть», стали банки, у которых пока нет достаточно эффективных инструментов для таких решений. Пока мы видим, как одобрение получают крупные застройщики с безупречной кредитной историей и хорошим запасом собственных средств. Таких игроков — не более 20% рынка. Остальным правительство дало возможность завершить уже строящиеся объекты по старой схеме. Возможность начать новые будет далеко не у всех. Средним и мелким застройщикам нужно очень постараться, чтобы пережить кризис.
Закон требует, чтобы у компании на счете было не менее 10% от планируемой стоимости строительства, без них банк даже не примет пакет документов. У большинства застройщиков нет собственных средств, раньше деньги с одного объекта перебрасывать на другой, и строительство шло по цепочке. По новым правилам так работать уже нельзя.
Те предприниматели, которые находятся в долговых обязательствах и имеют проблемные объекты, уже сейчас приостанавливают свою деятельность. В ближайший год таких будет значительно больше. Конечно, рынок не допустит вакуума: другие компании будут становиться крупнее и быстро развиваться. Одна из главных возможностей сегодняшнего дня — стать застройщиком-спасателем, взять на себя достройку чужого проблемного объекта. Через 2-3 года на рынке произойдет качественный рывок, и те компании, которые выживут, будут очень востребованы.
Риски для граждан
Система проектного финансирования гарантирует возврат средств дольщикам в случае форс-мажора, но совершенно не гарантирует отсутствие долгостроев. Проблемные объекты продолжат появляться, потому что основные факторы, влияющие на их появление, никуда не делись, а застройщикам станет гораздо тяжелее при новой системе.
При этом страхование покрывает лишь сумму до 10 млн рублей. Впрочем сомневаюсь, что люди, учитывая ситуацию в отрасли, захотят вкладывать больше 10 млн в строящийся объект. Сейчас инвестиции — это большой риск, все последствия которого очень трудно просчитать. Пока никто не может уверенно прогнозировать, как будет работать система и какие сюрпризы готовит нам экономика — в отрасли и в стране в целом.
