Эффективность во взаимодействии

PIN

Руководитель ВЦНСП Александр Моор рассказал журналу «Строительство.Технологии.Организация», какие банковские требования являются «камнем преткновения» для девелоперов, насколько строительный рынок готов к новой системе и исключает ли она долгострои.

Какие требования банков являются наиболее трудновыполнимыми для девелоперов?

Самым трудновыполнимым требованием банков является наличие собственных средств на счетах застройщика. Изменившийся 214-ФЗ требует, чтобы у компании на счете было не менее 10% от планируемой стоимости строительства. Без них банк не будет рассматривать пакет документов на объект. Именно из-за отсутствия собственных средств многие компании не могут получить одобрение банка и начать строительство по новым правилам. У большинства застройщиков нет собственных средств, раньше деньги с одного объекта перебрасывать на другой, и строительство шло по цепочке. По новым правилам так делать уже нельзя, разрешение выдается на строительство одного дома, и средства должны тратиться только на него, иначе банк заблокирует счета за нецелевое использование. Наличие собственных средств является ключевым фактором для получения одобрения банка, все остальные вопросы решаемы.

Предполагает ли переход на проектное финансирование уход с рынка представителей малого и среднего бизнеса? 

Такой задачи конечно никто не ставил, но это безусловно произойдет — уже происходит. Те предприниматели, которые находятся в долговых обязательствах и имеют проблемные объекты, не справляются с ситуацией и приостанавливают свою деятельность. В ближайший год таких будет значительно больше. Конечно, рынок не допустит вакуума: другие компании будут становиться крупнее и быстро развиваться. Президент поставил задачу по увеличению строительства жилья, утверждены национальные проекты, в том числе по рассечению ветхого и аварийного жилья. Через 2-3 года на рынке произойдет качественный рывок, и тем компаниям, которые выживут, потребуются субподрядчики. Этот инструмент и сегодня уже достаточно востребован, поэтому у малого и среднего бизнеса есть шанс удержаться на плаву. Профессионалы в строительной отрасли в ближайшее время точно без работы не останутся, а напротив, будут очень востребованы.

Насколько система проектного финансирования гарантирует отсутствие проблемы долгостроев?

Система проектного финансирования не гарантирует отсутствие долгостроев вообще. Она гарантирует только возврат средств дольщикам в случае форс-мажора, например, остановки строительства. Речь идет лишь о безопасности средств граждан, о том, чтобы не допустить появления новых обманутых дольщиков. Проблемные объекты продолжат появляться, потому что основные факторы, влияющие на их появление, никуда не делись. Это коррупционная составляющая, непрозрачные отношения с чиновниками, а также непроработанные взаимоотношения с банками, которые по новым правилам могут в любой момент заблокировать счета застройщика — это тут же заморозит стройку, а каждый день просрочки несет потерю денег. Механизм не отлажен до конца, не было пилотного проекта, а значит, следует ожидать сбоев и сюрпризов. Таким образом, велик риск появления новых долгостроев.

Как, на Ваш взгляд, будет складываться ситуация с проектным финансированием в регионах со слабым банковским присутствием, например, в Крыму?

Сегодня во всех регионах, даже в Москве, далеко не все заявки согласовываются банками. Банковский сектор не раз высказывался в том смысле, что не готов выдавать деньги подо все проекты. В Крыму эта проблема, наверное, стоит острее всего. На последнем экономическом форуме этот вопрос обсуждался, и администрация Крыма обращалась с просьбой разрешить в регионе упрощенную схему жилищного строительства. Также рассматривался вопрос федеральной поддержки крымских банков. Конкретных решений пока не принято, но я уверен, что государство будет оказывать регионам всяческое содействие, и Минстрой совместно с Центробанком будут обращать на этот вопрос особое внимание.

Готов ли строительный рынок к переходу на проектное финансирование? Какие моменты, на Ваш взгляд, остались непредусмотренными законодателями?

Неотвратимость перехода на проектное финансирование давно была известна, и рынок был вынужден подготовиться к работе по новым правилам. Кроме того, недавно утвердили критерии объектов, которые разрешено достраивать по старым правилам. По подсчетам, таких объектов до 95% от всего сегодняшнего объема строящегося жилья. То есть переходный период рынку все же продлили, и еще 2-3 года застройщики будут привыкать и подстраиваться к новому механизму. За это время будет отработана правоприменительная практика, которая покажет все недочеты и пробелы законодательства. Новый механизм очень сложный и рассчитан на эффективное взаимодействие всех сторон процесса, поэтому конечно недостатки всплывут и окажется, что продумали и учли не все. Потребуется корректировка, но это нормальный процесс.