17 сентября в Московской торгово-промышленной палате прошло первое Экспертное совещание по внесению изменений в Федеральное законодательство, в части легализации объектов самовольного строительства жилого назначения.
В совещании приняли участие представители Государственной Думы, эксперты Всероссийского центра национальной строительной политики, профильные Министерства и надзорные ведомства, юристы, инициативные группы граждан объектов самовольного строительства, а также застройщики и эксперты в области строительства.
Начальник отдела жилищного строительства и стройиндустрии Министерства строительства и архитектуры Ставропольского края Анна Викторовна Куценко, являясь основным докладчиком, представила экспертам подготовленные поправки и предложения по внесению изменений в Градостроительный кодекс РФ.
— Согласно предложенному механизму право собственности предлагается признавать за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, что в полной мере соответствует положениям пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, — предлагает Анна Викторовна. — При этом, признание права собственности должно осуществляться, исключительно только при соблюдении в совокупности ряда условий. Во-первых, самовольная постройка должна быть расположена на земельном участке, соответствующем установленному градостроительному регламенту территориальной зоны. Во-вторых, самовольная постройка должна соответствовать параметрам устойчивости, надежности зданий, сооружений, системы ее инженерно-технического обеспечения, сети инженерно-технического обеспечения и их элементы соответствовать требованиям технических регламентов. В-третьих, самовольная постройка не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и не создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Проектом закона предлагается в соответствии с пунктом 3 статьи 222 Гражданского закона установить иной (не судебный) порядок признания права собственности на самовольную постройку. А именно, предоставить право органу местного самоуправления в порядке, предусмотренном Правительством Российской Федерации, признавать права собственности на многоквартирные и жилые дома, а также гостиницы.
Также с предложением не только легализовать жилые дома-самострои, но и проверить техническое состояние уже узаконенных, выступили и другие эксперты президиума совещания. На сегодняшний день, стоит вопрос с профессиональной точки зрения представить конкретные предложения для решения этой проблемы. По их мнению, те самострои, которые отвечают всем требованиям безопасности и не нарушают права и законные интересы других лиц, должны быть амнистированы.
— Легализовывать можно только те дома-самострои, которые прошли проверки и полностью соответствуют противопожарным, техническим и другим нормам, — подчеркивает руководитель Всероссийского центра национальной строительной политики Александр Моор. – И, если сейчас периодически возникают вопросы о безопасности домов, которые уже были узаконены по суду, значит экспертизы по ним были сделаны номинально или не сделаны совсем. Суды, на протяжении многих лет принимали решения по таким объектам по факту и определяли только правовой статус строения. Они не обязывали застройщиков или контролирующие органы приводить объекты в соответствие. Поэтому необходимо в ближайшее время внимательно проверить еще и те дома, которые были узаконены через суд за последние 10-15 лет.
На полный снос всех жилых самостроев (а их десятки тысяч, особенно в южных регионах страны) и переселение всех жителей, денег не найти, — подчеркивает Моор. — Возможен лишь выборочный снос действительно опасных объектов. В остальных домах необходимо определить не только статус, но и безопасные правила эксплуатации объектов. Застройщики, совместно с муниципалитетами, допустившие подобные нарушения (одни при строительстве, другие — при осуществлении контроля), должны провести технические экспертизы и довести их состояние до соответствующего требованиям безопасности.
Необходимо внести поправки не только в федеральное, но и в региональное законодательство, отметили эксперты. Нужно, например, разрешить ситуации, когда сами дома признаются безопасными для проживания, но их собираются сносить из-за несоответствия вида земельного участка. Возможно, необходим мораторий на снос домов-самостроев до того, как вопросы их статуса будут окончательно урегулированы законодательством.
По мнению доктора юридических наук, заведующей кафедрой коммерческого права и основ правоведения юридического факультета МГУ им. Ломоносова Елены Антоновны Абросимовой, говоря о Гражданском кодексе, нужно понимать, что любые поправки должны касаться фундаментальных основ экономической жизни. Это вопрос собственности самовольного строительства. На сегодняшний день, существует единственный способ признания права собственности — это судебный порядок. И если решать эту проблему, а её надо безусловно решать, то делать это нужно не через Гражданский кодекс, а через региональные законы и регламенты.
— Если мы говорим о том, что в законодательстве закрепляется норма о том, что орган местного самоуправления может признать подлежащему сносу или может отказать, то мы тем самым ставим в неравные условия граждан, — уверена Профессор кафедры земельного и экологического права Российского государственного университета правосудия Галина Анатольевна Мисник. — Я предлагаю в законодательстве использовать категорию «подлежащие сносу». Что касается судебного признания права собственности, конечно же существует и внесудебный порядок — это порядок регистрации в Едином государственном реестре. В данном случае, мы должны учитывать компетенцию органов местного самоуправления, ведь признание права собственности к ним не относится. Однако, ответственность за ввод в эксплуатацию тех объектов, которые построены с соблюдением требований законодательства, лежит на них. Поэтому, на мой взгляд, правильней говорить о соблюдении требования целевого назначения использования земельного участка на момент строительства, но не на момент рассмотрения вопроса о признания права собственности на эту постройку.
Под многими объектами, построенными в охранных зонах, находятся газораспределительные системы и прочие системы, создающие опасность для объектов. Но законодательно, предпринята попытка как-то легализовать права на эти объекты строительства, но не вполне удачно. То есть, в ст. 222 ГК РФ указано, что если не был осведомлен, то объект не подлежит сносу. Однако, встаёт вопрос: объект остается аварийно-опасным. И кто определяет судьбу этого объекта тоже не ясно. В данном случае, необходима поправка о признании таких объектов аварийными с последующим изъятием.
В ходе совещания, региональные представители органов местного самоуправления также поделились опытом и рассказали о текущей ситуации с самовольными постройками в своих регионах. По их мнению, ситуация напряженная: например из 6 домов-самостроев в Иркутске, 4 из них вынесены решения о сносе данных построек за счёт граждан, в отношении 2 объектов-ведутся судебные разбирательства. Огромное количество ИЖС, признанных самостроем и у большинства из них также имеется решение о сносе. Проблему необходимо решать на законодательном уровне: в первую очередь нужно обратить внимание на безопасность этих объектов, отвечающих все действующим нормам и правилам, как строительных, пожарных, так и экологических.
— Законодательное собрание Ростовской области в октябре 2019 выходило с инициативой на Правительство РФ, Государственную Думу с вопросом изменения Градостроительного кодекса в ст. 33, 39 и 40, устанавливающие запрет на внесение изменений в правила землепользования и застройки, на предоставление разрешения на условно разрешённый вид использования, на отклонение от предельных параметров, — говорит начальник отдела контроля за градостроительной деятельностью органов местного самоуправления Министерства строительства, архитектуры и территориального развития Ростовской области Андрей Александрович Корж. — Это делалось в отношении тех объектов, которые по экспертизе проходят и тем самым являются безопасными для проживания граждан, но они все равно ничего не могут сделать из за того, что они не соответствуют Градостроительному регламенту. Были получены отрицательные заключения от Правительства РФ и Госдумы, объясняя это дестабилизацией ситуации: изменения не позволят достигнуть ранее поставленных задач и целей по совершенствованию Градостроительной деятельности. Полагаясь на опыт области и других регионов, полагаю, что именно амнистия позволит решить сложную ситуацию самостроев.
— Нам нужно немного поглубже рассматривать этот вопрос, — уверена ответственный секретарь Экспертного совета по строительству, промышленности строительных материалов и проблемам долевого строительства при Комитете Государственной Думы по транспорту и строительству Светлана Самуиловна Бачурина. — Сегодня у нас есть такая возможность начинать с муниципального уровня поднять комплексно этот вопрос и понять состояние жилищного фонда. Необходимо синхронизировать земельное, инвестиционное жилищное строительство. А законодательно, практически есть все, осталось выстроить и пройти этот процесс. Необходимо ранжировать признаки самостроев и по каждому признаку или совокупности признаков принимать соответствующие меры. Но самое главное, если говорить об амнистии, если её проводить в каждом регионе, совместно с муниципалитетами, создать комиссии или дополнительные комиссии к уже существующим. Либо просить Администрации создать структуры, комиссионного рассмотрения по всем ситуациям, которые квалифицированы как самострои.
Адвокат коллегии адвокатов «Инконсалт» г. Москвы Виктор Николаевич Черников считает, что в нормативно-правовом акте Минстроя РФ надо определить критерии оценки, чтобы разнести по разным категориям самострои. Исходя из этих критериев, можно понимать, есть ли у нас какие-то механизмы в отношении этой категории самостроев или же их нет совсем. Такой нормативно-правовой регламент позволил бы чётко ориентироваться судебным органам, когда принимается решение не только о назначении экспертизы, которая даёт понимание несёт объект угрозу проживания людям или нет, но и вопрос о приведении его в соответствие.
— По итогу проведения первого Экспертного совещания абсолютно очевидно, что вопрос подготовки законодательных инициатив по амнистии жилых объектов самовольного строительства непростой, — отметил Александр Моор. — Поэтому, необходима более детальная проработка на экспертном уровне возможных вариантов развития событий, чтобы выработать единую законодательную концепцию, учитывая интересы пострадавших граждан и государства. Мы проанализируем все предложения, поступившие в ходе совещания. Предложения будут детально рассмотрены, дополнены и направлены в Государственную Думу, а также профильные Министерства и ведомства.
Публикации:
