Сочетание человеческого фактора и коррупционных рисков как первопричина проблемы.
Александр Моор дал эксклюзивное интервью Строительной газете о появлении самостроев, причине их появления и способах борьбы с ними.
Незаконное возведение объектов самовольного строительства остается сегодня одной из острейших проблем стройиндустрии: в России выявлено большое количество самостроев различного назначения, в том числе многоквартирных домов, где проживают люди, для которых это жилье является единственным. Проблема самовольного строительства носит актуальный и очень острый социальный характер. Причина ее возникновения — большой спрос на «дешевое жилье», когда цена квартиры оказывается ниже рыночной стоимости недвижимости, построенной с соблюдением законодательства.
Особенно остро эта проблема стоит в Краснодарском крае, Ростове-на-Дону, Республике Дагестан, Республике Крым, Москве и Московской области. Например, только за 2015-2016 годы суды Краснодарского края вынесли порядка 1700 решений об отказе в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку. Более того, в случае признания судом строения самовольной постройкой законодателем закреплена обязанность по её сносу за счет средств лица, осуществившего строительство (п. 2 ст. 222 ГК РФ). В 2018 году уже были снесены 372 здания. При этом складывающаяся практика показывает, что решения судов по таким объектам могут быть противоположными: по одним домам с одинаковыми характеристиками суд принимает решение о регистрации права собственности, а по другим — решение о их сносе.
Самострои пошли сразу с принятием решений о дачной амнистии, когда судам позволили выносить решения по узакониванию либо не узакониванию объекта по своему усмотрению – и, конечно же, здесь не обошлось без человеческого фактора и коррупционных рисков, соответственно, мы получили целую волну проблемных объектов, которая еще не в полном объёме накрыла нас: огромное количество таких объектов в официальной статистике до сих пор не отражено. Проблема появилась не только из-за недобросовестных застройщиков, но и от коррупционной «заинтересованности» и формального отношения ряда чиновников как к в работе с предпринимателями, так и к обычным людям. К сожалению, в ряде проблемных регионов иные чиновники вместо признания проблемы и совместного поиска решения так или иначе противодействуют экспертным попыткам правового урегулирования ситуации; они игнорируют возможность отрегулировать эту проблему и попытаться сохранить людям единственную крышу над головой.
Больше всего от последствий самостроя страдают именно граждане: за каждым из таких объектов — многочисленные судьбы людей, оказавшихся в непростой жизненной ситуации. Они отдают все свои сбережения, лишь бы иметь собственное жилье; многие приезжают с Севера, чтобы приобрести угол на берегу моря. На это могут быть разные причины: состояние здоровья, желание быть поближе к родственникам и солнцу, но в целом – стремление улучшить жилищные условия. По факту же, вместо светлого будущего – суды, снос домов, невозможность повлиять на ситуацию в целом, проживание просто в нечеловеческих условиях. Наши граждане сегодня находятся в подвешенном состоянии. Нужно оценить эту проблему трезво — и постараться найти решение.
Меры противодействия самострою уже предпринимаются в ряде регионов, но далеко не во всех. Например, в Краснодарском крае невыгодно решать вопросы по самостроям, потому что там господствует «теневой рынок»: каждый объект для него – это деньги, десятки, а то и сотни квартир.
Что касается других регионов, то, например, в Ростовской области разработан и принят пилотный проект — внесение изменений в решение городской Думы г. Ростов-на-Дону «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Ростова-на-Дону».
Ведется большая работа по этому направлению и в Республике Дагестан. Так, в рамках пилотного проекта Министерству строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ были выделены субсидии из федерального бюджета на обследование многоквартирных домов, возведенных на территории Дагестана с многочисленными нарушениями. Проводила техническую экспертизу подведомственная Минстрою РФ структура – ФАУ «РосКапСтрой»; данная работа уже завершена, вся аналитика по обследованию проблемных объектов собрана, в дальнейшем по этим объектам на основании проведенных технических экспертиз будут приняты решения.
На федеральном уровне также предпринимаются целенаправленные усилия. В последнее время Государственной Думой РФ приняты достаточно значимые законодательные меры, в том числе внесены изменения в Градостроительный кодекс РФ. С 2020 года понятие «самострой» определено более предметно: появилось четкое объяснение, что такое объект самовольного строительства, каковы причины его возникновения. Раньше эта тема законодательно не была отражена настолько детально; теперь же законодательство в этой части практически откорректировано.
В данном контексте Всероссийский центр национальной строительной политики видит свою задачу в том, чтобы создать законные условия для сохранения и легализации объектов самовольного строительства, безопасных для проживания граждан, — с приведением в соответствие всей необходимой документации.
Для предотвращения появления новых незаконных построек необходимо это сделать исключительно законодательным путем, создавая современные инновационные технологии, которые позволили бы мониторить и контролировать ситуацию, — и вне зависимости от теневой составляющей вывести этот рынок в легальное поле.
Сейчас работа по внедрению технологии ведется Главгосстройнадзором Московской области. Он создал цифровую платформу, отображающую все многоквартирные дома, социальные и нежилые объекты в регионе, с помощью которой можно узнать всю необходимую информацию о каждом объекте. Приложение полезно как дольщикам жилищного строительства, так и потенциальным покупателям жилья в новостройках и владельцам квартир, желающим отследить строительство школ и детсадов рядом со своим домом. ВЦНСП поддерживает усилия подмосковного Главгосстройнадзора по совершенствованию этой технологии и выступает за ее внедрение на всей территории Российской Федерации.
