Покупка жилья сейчас становится довольно рискованной, и риск будет сохраняться ближайшие 3-5 лет, пока рынок полностью не перестроится и не отладит новые механизмы, рассказал Александр Моор изданию «Деловой квартал».
Переход на новую систему финансирования жилищного строительства — с долевого участия к проектному финансированию — вызвал не только панику на рынке недвижимости, но и ажиотаж среди покупателей. Закон призван усилить защиту прав дольщиков, но пока мы видим только скачок цен на квадратные метры. И чем ближе лето, тем это заметнее.
Напомню, поправки в 214-ФЗ обязали застройщиков при привлечении средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов использовать эскроу-счета, на которых эти деньги будут храниться до конца строительства. Строить же они должны на деньги банков, которые последние выдают далеко не под все объекты. Если пока переход на новый механизм является добровольным, то с 1 июля 2019 года он станет обязательным.
Рынок отреагировал на принятие поправок паникой — ключевым игроком, решающим, «кому жить, а кому умереть», стали банки, у которых нет ни инструментов, ни достаточно квалифицированных специалистов для подобных решений. Каким образом они будут оценивать экономическую перспективность проектов, до сих пор не ясно. Одобрение получают крупные девелоперы с безупречной кредитной историей и определенным количеством собственных средств на счетах. Для понимания, таких игроков — не более 20% рынка. Остальные просят государство позволить им хотя бы закончить уже начатое строительство, чтобы не оказаться банкротами, не наплодить новых обманутых дольщиков и на оказаться в тюрьме. Справедливости ради надо сказать, что Минстрой уже пошел им навстречу, установив критерии для объектов, которые разрешено достроить по старой схеме.
Сегодня даже правительство признает, что порядка 30% застройщиков находятся в «красной зоне» и врядли переживут переходный период. По мнению самих девелоперов, с рынка будут вынуждены уйти гораздо больше компаний.
Соответственно, покупка жилья сейчас становится довольно рискованной, и риск будет сохраняться не только до июля, а значительно дольше — ближайшие 3-5 лет, пока рынок полностью не перестроится и не отладит новые механизмы. Все это время он будет находиться в высокой степени турбулентности, что не может не сказаться на ценах. По самым скромным прогнозам, рост составит не менее 30%.
Начало 2019 года уже ознаменовалось скачком цен на квадратные метры. В феврале аналитики рынка сообщили о резком подорожании столичных новостроек. При этом покупатели заметно чаще отдают предпочтение объектам в максимальной степени готовности, домам же на стадии котлована все сложнее собрать средства. Параллельно повышается спрос и на вторичку.
Каждый потенциальный покупатель для себя решает, может ли он позволить себе рисковать деньгами или лучше заплатить больше. В итоге вполне оправданная неуверенность в стабильности рынка заставляет его идти к крупным компаниям, даже если цена квадратного метра там значительно выше. Он слушает прогнозы и говорит себе — нужно покупать квартиру сейчас, не дожидаясь подорожания, ведь дальше будет еще дороже. Все это вызывает ажиотаж на рынке и стимулируем рост цен.
Причем поднимается не только стоимость квадратных метров, но и ипотечные ставки — ведь у людей не прибавилось денег, и они идут за ними в банки. Мы с вами наблюдаем, как проценты растут след за ключевой ставкой ЦБ, несмотря на прямое указание президента их снижать. Социальная ипотека тоже доступна не многим, и далеко не все банки используют такие программы.
Таким образом, кризис в строительном комплексе играет на руку крупным застройщикам, которые и так чувствуют себя уверенно, и против средних и мелких, которые получают все меньше шансов выжить.
Пострадали и дольщики, права которых стояли во главе угла всех поправок — пока они только вынуждены больше платить — и застройщикам, и банкам.
Вместе с тем, аналитики прогнозируют новых виток строительного кризиса. Он придется на 2020-2021 годы, когда стройка старых объектов будет завершена, а новые будут строиться по шатким и изменчивым правилам нового законодательства. Что будет на тот момент происходить с ценами, и насколько защищены будут граждане, пока прогнозировать очень сложно.
